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關于房地產的特征

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關于房地產的特征

發布日期:2019-03-12 作者: 點擊:

關于房地產的特征

一個特征是,整體上房地產行業的杠桿率會降低。

現在中國上市的房地產企業平均的杠桿率大概是在70%左右的水平,那么2017年我們看到這個杠桿率更高,但是大家知道香港同類的房地產企業它的平均杠桿率是在30%多,也就是說我們的杠桿率比香港同類上市公司要高一倍,這里面有一個很有意思的問題。

就像我們說股災發生以后讓中國的投資者開始感受到了杠桿的壓力,也受過切膚之痛,就像我們說今年的股權質押讓上市公司開始感受到杠桿的危機,也有了切膚之痛。

這幾年房地產市場的調控也讓房地產市場企業有了切膚之痛,杠桿率可能會整體的出現下降,大家對于自己的流動性管理會越來越重視。

李嘉誠曾經說過一個話,他說他對借債的、舉債的向來是非常謹慎的,而且香港的房地產企業是經歷過慘烈的市場下跌、房價下跌的,中國大陸市場其實還沒有出現這種情況。

我們說九十年代中后期海南的這輪房地產破滅其實離我們已經很久遠了,而且那是九十年代剛剛啟動社會主義市場經濟體制那個情況下發生的。

最近二十年以來,中國的房地產開發商沒有經歷過系統的金融沖擊。這一輪調控,很多房地產受政策的調控,甩賣資產,降低杠桿,大家也看到這種慘烈的程度,這是我看到非常重要的轉變。

房地產企業的杠桿率整體上會有下降,就像個人投資者現在沒有人再敢用十倍杠桿去買股票,未來我們也不大會看到上市公司再把自己80%、90%的股票都質押出去,這就是真正的沖擊也好、損失也好帶來的整個行業的變化,這是第一個特點。


第二個特征,房地產行業整體的集中度確實是在提高,我們也用這個特點做了今天的主標題,是不是會出現港股化的情況。

從目前的情況來看,我們從銷售額的角度來看,銷售額入榜的門檻是越來越高了,所以現在銷售額三千億是大公司,處在前五位的公司好幾個已經沖到三千億了,這個規模還在繼續擴大,也就是說大公司的頭部化效應越來越明顯,整個行業的產業集中度提高,一部分中小型的房地產企業可能要退出市場。所以會不會出現我們看到的港股化的現象,我覺得大概率會朝著港股化的趨勢去演進。


第三個特征,房地產企業本身也在發生一些調整,也在發生一些轉化,不同的選擇,不同的結局。

最近幾年很多企業都做轉型了,但是我們發現有的企業轉型有點早,有的企業轉型相對比較適中,有的企業沒有轉型。

這種轉型大概分成三類,第一類就是安心蓋房子,所謂提升品質,綠色化、精品化、人文化。第二類是上中下游產業鏈延伸。第三類是我們說的產融結合。

從過去十年的情況來看,很多傳統的在房地產領域里面有優勢的企業轉型過早,很多企業過早的轉型做了文旅、地產、影視,后來發現過去十年做這些行業都不如蓋房子賺錢。還有企業轉型去做金融,我也是做金融的,后來我發現做金融的不如蓋房子賺錢。

轉型過早的那批企業錯過了黃金十年的發展。大家想想,從2008年到2017年這接近十年的時間,這簡直就是房地產行業的黃金十年。我跟很多房地產企業也說過這個問題,不是企業干的好,是泡沫吹的大,是因為我們十年經歷了一個金融化、泡沫化的過程。

有些企業適時的做了轉型,他們做了上中下游產業的延伸,有些做的還不錯,當然有些也受到調控的影響,短期也出現了一些問題,但總體上我們看,上中下游產業鏈延伸這個路徑,我覺得是未來主流的房地產企業的一個轉型方向。

第四個方面就是產融結合。

如果整個企業都是產融結合的套路的話,現在基本上是一個受打擊的對象,特別是很多企業做了金控平臺,現在是一個受打擊的情景,很多企業陷入到了流動性的風險。

流動性管理上也出現了非常大的漏洞,而且這個漏洞我覺得伴隨著金融監管的基調的堅持,可能還會有一部分企業出現問題,最后你要解決這個問題的辦法還是要靠處置資產或者引進外部的戰略投資者。

從目前統計上來看,2018、2019、2020三個年份是償貸的一個高峰期,今年算是一個最大的高峰期,所以這里面不乏會有很多轉型不是特別成功的房地產企業。

簡單來說,這個行業整體的杠桿率會出現下降,行業的分化會進一步加劇,頭部化的現象會越來越突出。同時我們看到房地產企業本身也在做大的轉型。

這些是我跟大家分享的,從房地產行業本身來看待它的一些變化,區域的變化也好,行業本身的變化,價格的變化。

總體來講,如果把房地產行業放在中國經濟發展的長周期來看,我覺得房地產行業仍然是整個經濟發展不可或缺的主導產業。一個十萬億級的產業不可能不重要。

我們過去這些年在房地產領域之所以出現多年的調控、多次的爭論,很大問題在于大家把目光聚焦在一線城市的價格上,而一線城市的高房價其實本質上又是個收入分配問題。

所以從政府的角度來講,我在幾個場合里面建議過,我們更多的注意力確實應該放在為中低收入群體實現一個“居者有其所”的目標,圍繞這個目標去配置資源,而不是去管制價格,管制價格應該說是最糟糕的一種辦法。

盡管我們現在人均居住面積也不低了,但是中國的城鎮化水平還在不斷的演進,按照剛才李主任的說法,如果說我們到2030年到達70%、80%的城鎮化率的,中國人對住房的需求,對住房改善的需求仍然是非常強勁的。所以期望北京、上海這樣的大城市出現房價的劇烈下跌是不大現實的。

簡單總結一下今天我給大家匯報的:總體上,房地產確實出現了比較大的分化,我們把它做了一個比喻叫“港股化”,現在來看調控仍然在延續,但是政策在供給端和需求端做了一些松動。所以,從明年的情況來看,一線城市的房地產確實有上漲的壓力。

同時,我們看到三四線城市的房價泡沫可能會和一線城市出現比較大的分化,三四線城市可能會消耗在2015年上漲之后帶來的泡沫。

總體而言,房地產不大會出現崩盤的情況,我也希望我們能夠以比較客觀的心態來看待這個行業,也希望大家在房地產投資這個領域能夠有好的收益。

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